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 亮點(diǎn)1　預(yù)售和現(xiàn)房買賣徹底分開

　　新版合同與老版合同最大的區(qū)別是分為了兩個(gè)版本，新版合同分別針對(duì)商品房預(yù)售和商品房的現(xiàn)房買賣，分成了兩種版本，分別進(jìn)行規(guī)范。

　　這有利于開發(fā)商按照預(yù)售的承諾交房，既可以避免糾紛，也為消費(fèi)者維權(quán)增加了憑據(jù)。

　　亮點(diǎn)2　不用擔(dān)心買房交易信息被泄露

　　合同示范文本明確：由出賣人對(duì)所售房屋不存在“一房多賣”、“司法查封”、房屋地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)問題等作出承諾，買受人對(duì)使用期間不擅自改變房屋用途和承重結(jié)構(gòu)等作出承諾。

　　此外，明確出賣人將合同簽訂后發(fā)生的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更、預(yù)售合同登記備案情況等重要事項(xiàng)告知買受人的義務(wù)。增加買受人信息保護(hù)條款，明確出賣人對(duì)買受人信息負(fù)有保密義務(wù)。這個(gè)條款毫無疑問是對(duì)當(dāng)下購房者的隱私信息被不斷濫用和泄露現(xiàn)狀的強(qiáng)烈回應(yīng)，這就需要開發(fā)商高度自律，保障購房客戶的信息安全。

　　亮點(diǎn)3　減少因?yàn)榻环渴掷m(xù)問題而扯皮

　　在交付時(shí)必須具備的配套設(shè)施設(shè)備的約定中，提出了比原來更明確、更高的要求，不但開發(fā)商要把自己項(xiàng)目?jī)?nèi)的水、電、暖、氣設(shè)施設(shè)備建設(shè)好，還要實(shí)際與市政管網(wǎng)連接、確保供應(yīng)，這個(gè)規(guī)則的變化，許多城市的邊郊樓盤根本就做不到，所以這個(gè)文本一旦施行，開發(fā)商絕不能再去拿市政配套不全的邊郊項(xiàng)目，否則就是等著賠錢了。

　　對(duì)于交付通知發(fā)送的時(shí)間提前量限定為不得少于10日，同時(shí)開發(fā)商不得以繳納相關(guān)稅費(fèi)，或者簽署物業(yè)管理文件作為購房者查驗(yàn)房屋和辦理交付手續(xù)的前提條件。這給開發(fā)商的交房流程提出了更嚴(yán)格的要求，如果開發(fā)商違反這條程序約定的，將承擔(dān)逾期交房責(zé)任，避免了市民為拿房因?yàn)槭掷m(xù)問題而和開發(fā)商扯皮。

　　亮點(diǎn)4　空氣、隔音等都要提前約定

　　針對(duì)法律法規(guī)規(guī)定不詳、買受人又最為關(guān)心的小區(qū)公共服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)完成情況，小區(qū)內(nèi)車位、車庫、會(huì)所等配套設(shè)施的所有權(quán)歸屬，室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲標(biāo)準(zhǔn)等房屋質(zhì)量問題，合同示范文本引導(dǎo)買賣雙方進(jìn)行約定，明晰權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

　　新版合同除大幅強(qiáng)化了開發(fā)商的質(zhì)量維修責(zé)任外，還首次要求將空氣質(zhì)量、建筑隔聲、節(jié)能措施三大內(nèi)容明確披露在合同中，而且前兩項(xiàng)如果不達(dá)標(biāo)，給開發(fā)商一次整改的機(jī)會(huì)，再不達(dá)標(biāo)的，購房者直接有權(quán)退房。而這三項(xiàng)措施，恰恰是現(xiàn)在開發(fā)商比較不重視的內(nèi)容，特別容易構(gòu)成違約，一旦實(shí)施到位將為市民購買更宜居的房子提供保障。

　　亮點(diǎn)5　引入懲罰性賠償金

　　引入懲罰性賠償金內(nèi)容，對(duì)存在“一房多賣”、房屋產(chǎn)權(quán)合法性有問題、房屋主體結(jié)構(gòu)不合格給買受人造成損失等嚴(yán)重違約情形的，出賣人除退還買受人已付全部房款和利息外，還要支付已付房?jī)r(jià)款一倍或者買受人全部損失的賠償金。

　　舉個(gè)例子，一套商品房?jī)r(jià)格100萬元，開發(fā)商一房?jī)少u導(dǎo)致購房者辦不了房產(chǎn)證，購房者以后就可以退房，要求開發(fā)商支付200萬元，再加上100萬元本金部分的利息損失。其實(shí)，這條規(guī)定在最高人民法院此前的司法解釋中已經(jīng)出現(xiàn)過，但因其責(zé)任較重，在司法審判實(shí)踐中存在是否適用的爭(zhēng)議，按此判決的案例比較少，而這次把它明確寫入合同，其目的就是減少規(guī)則適用的爭(zhēng)議，設(shè)定了開發(fā)商必須承擔(dān)責(zé)任的“高壓線”。

　　■新聞背景

　　今年5月底，歷經(jīng)4年多次修訂、由住建部與國(guó)家工商總局共同起草的《商品房買賣合同示范文本》正式出爐。安徽本月起已經(jīng)發(fā)文，要求開始在全省范圍推行新版《商品房買賣合同(預(yù)售)示范文本》、《商品房買賣合同(現(xiàn)售)示范文本》。新修訂的合同示范文本分為預(yù)售合同和現(xiàn)售合同兩個(gè)文本，其中不少事關(guān)消費(fèi)者利益的條款都進(jìn)行了修改補(bǔ)充。